Pret, cost si valoare
1. Preţul este suma de bani cerută, oferită sau plătită pentru un activ. Din cauza capacităţilor financiare, a motivaţiilor sau intereselor speciale ale unui anumit cumpărător sau vânzător, preţul plătit poate fi diferit de valoarea care ar putea fi atribuită activului de către alte persoane.
2. Costul este suma de bani necesară pentru a achiziţiona sau produce activul. Când acel activ a fost achiziţionat sau produs, costul lui devine un fapt concret. Preţul este corelat cu costul deoarece preţul plătit pentru un activ devine costul acestuia pentru cumpărător.
3. Valoarea nu este un fapt, ci o opinie:
- fie asupra celui mai probabil preţ care ar fi plătit pentru un activ, în cadrul unui schimb,
- fie asupra beneficiilor economice rezultate din deţinerea unui activ.
O valoare de schimb este un preţ ipotetic, iar ipotezele pe baza cărora se estimează valoarea sunt determinate de scopul evaluării. O valoare pentru proprietar este o estimare a beneficiilor care ar reveni unei anumite părţi titulare a proprietăţii.
4. Cuvântul „evaluare” se referă atât la valoarea estimată (concluzia evaluării), cât şi la determinarea valorii estimate (actul de a evalua). În aceste standarde, sensul acestui cuvânt ar trebui să rezulte clar din contextul în care este folosit. Acolo unde există riscul unei confuzii sau este nevoie de a face distincţia clară între sensurile alternative, se utilizează cuvinte adiţionale.
Piaţa
1. O piaţă este mediul în care bunurile şi serviciile se comercializează între cumpărători şi vânzători, prin mecanismul preţului. Conceptul de piaţă presupune că bunurile sau serviciile se pot comercializa fără restricţii între cumpărători şi vânzători. Fiecare parte va reacţiona la raporturile dintre cerere şi ofertă şi la alţi factori de stabilire a preţului, ca şi la propria lor înţelegere a utilităţii relative a bunurilor sau serviciilor şi la nevoile şi dorinţele individuale.
2. Pentru a estima cel mai probabil preţ care ar fi plătit pentru un activ, este fundamentală înţelegerea dimensiunii pieţei pe care acel activ s-ar comercializa. Aceasta deoarece preţul obtenabil va depinde de numărul cumpărătorilor şi vânzătorilor de pe piaţa particulară la data evaluării. Pentru a avea un efect asupra preţului, cumpărătorii şi vânzătorii trebuie să aibă acces pe piaţă. O piaţă poate fi definită pe baza unor criterii variate. Acestea sunt:
- bunurile sau serviciile care se comercializează, de exemplu piaţa autovehiculelor este diferită de piaţa aurului,
- limitările dimensiunii sau distribuţiei, de exemplu un producător de bunuri ar putea să nu deţină infrastructura de distribuţie sau de comercializare pentru a vinde utilizatorilor finali, iar utilizatorii finali ar putea să nu solicite bunurile în volumul la care acestea se produc de către producător,
- geografic, de exemplu piaţa bunurilor sau serviciilor similare poate fi locală, regională, naţională sau internaţională.
3. Totuşi, cu toate că în orice moment o piaţă poate fi independentă şi poate fi puţin influenţată de activitatea de pe alte pieţe, pe o anumită perioadă de timp pieţele se vor influenţa reciproc. De exemplu, la o anumită dată, preţul unui activ dintr-o ţară poate fi mai mare decât cel care ar putea fi obţinut în altă ţară, pentru un activ identic. Dacă sunt ignorate orice efecte posibile de distorsiune, cauzate de restricţiile guvernamentale de comercializare sau de politicile fiscale, în timp, furnizorii ar majora oferta de marfă către ţara în care pot obţine un preţ ridicat şi ar diminua oferta către ţara în care preţul a fost micşorat, aducând astfel preţurile la aproximativ acelaşi nivel.
4. Dacă din context nu rezultă în mod clar, referinţele din IVS cu privire la piaţă se referă la piaţa pe care se schimbă în mod normal activul sau datoria supuse evaluării, la data evaluării, şi la care au acces mulţi participanţi pe piaţă, inclusiv proprietarul curent.
5. Rareori pieţele funcţionează perfect, cu un echilibru constant între ofertă şi cerere şi cu un nivel constant de activitate, din cauza diferitelor imperfecţiuni. Pot fi imperfecţiuni obişnuite ale pieţei: fluctuaţii ale ofertei, creşteri sau diminuări bruşte ale cererii sau asimetria cunoştinţelor deţinute de participanţii pe piaţă. Deoarece participanţii pe piaţă reacţionează la aceste imperfecţiuni, este posibil, la un moment dat, ca o piaţă să se ajusteze la orice modificare care a cauzat dezechilibrul. O evaluare care are ca obiectiv estimarea celui mai probabil preţ de piaţă trebuie să reflecte condiţiile de pe piaţa relevantă, existente la data evaluării, şi nu preţul corectat sau atenuat, bazat pe o presupusă refacere a echilibrului.
Activitatea pieţei
1. Gradul de activitate pe orice piaţă va fluctua. Deşi ar putea fi posibil să se identifice un nivel normal al activităţii pieţei, pe o perioadă lungă de timp, pe multe pieţe vor exista perioade în care activitatea este semnificativ mai mare sau mai mică faţă de nivelul normal. Nivelurile de activitate pot fi exprimate numai în termeni relativi, de exemplu piaţa este mai activă sau mai puţin activă faţă de cum a fost aceasta la o dată anterioară. Nu există o delimitare clar definită între o piaţă activă şi o piaţă inactivă.
2. Când cererea este mai mare faţă de ofertă, se aşteaptă ca preţurile să crească, tinzând astfel să atragă intrarea pe piaţă a mai multor vânzători şi, deci, o activitate în creştere. Opusul este cazul când cererea este mică şi preţurile scad. Totuşi, nivelurile diferite ale activităţii sunt mai degrabă un răspuns la mişcarea preţurilor decât o cauză a acesteia. Tranzacţiile pot avea loc şi au loc pe pieţe care, în mod curent, sunt mai puţin active decât este normal şi, ceea ce este important, cumpărătorii potenţiali vor avea în minte un preţ pentru care sunt dispuşi să intre pe piaţă.
3. Informaţiile despre preţ de pe o piaţă inactivă pot fi totuşi o dovadă a valorii de piaţă. O perioadă de scădere a preţurilor este posibil să cunoască atât o diminuare a nivelurilor activităţii, cât şi o creştere a vânzărilor care pot fi considerate „forţate”. Totuşi, pe pieţele în declin, există vânzători care nu acţionează sub constrângerea de a vinde şi a nu ţine cont de
dovada preţurilor realizate de astfel de vânzători ar însemna
ignorarea realităţilor pieţei.
Participanţii pe piaţă
1. Informaţiile din IVS, cu privire la participanţii pe piaţă, se referă la toate persoanele, companiile sau la alte entităţi care sunt implicate în tranzacţii curente sau care intenţionează să intre într-o tranzacţie cu un anumit tip de activ. Hotărârea de a comercializa şi orice optici atribuite participanţilor pe piaţă sunt cele specifice acelor cumpărători şi vânzători sau cumpărătorilor şi vânzătorilor potenţiali, activi pe o piaţă la data evaluării şi nu cele ale unor anumite persoane sau entităţi.
2. În efectuarea unei evaluări bazate pe date de piaţă, circumstanţele faptice ale proprietarului curent sau ale unui anumit cumpărător potenţial nu sunt relevante, deoarece atât vânzătorul hotărât, cât şi cumpărătorul hotărât sunt persoane sau entităţi ipotetice care au atributele unui participant tipic pe piaţă. Aceste atribute sunt comentate în cadrul conceptual referitor la valoarea de piaţă. Cadrul conceptual cere, de asemenea, excluderea oricărui element al valorii speciale sau oricărui element al valorii care nu ar fi disponibil majorităţii participanţilor pe piaţă.
